核心结论
伦敦（安大略省）2026 年 9 月的平均成交价为 611,509 加元，MLS 房价指数基准价 552,500 加元，同比下跌 2.6%；库存 5.9 个月，成交与新挂牌比 34.7%，仍属买方市场（伦敦与圣托马斯地产协会，2026-09）。
买房的实际支出远不止房价：省土地转让税、律师费、验房费、产权保险、以及每年约房价 1.5% 至 2% 的持有成本，都要提前算进去。伦敦没有市级土地转让税，这一项比多伦多省下数千加元。
现在的行情处在什么位置
成交量在回升，价格却没跟上。9 月成交 561 套，同比增加 5.3%；平均价从 8 月的 590,550 加元升到 611,509 加元，但基准价反而环比微降 0.2%。平均价上涨主要由成交结构造成——高价房源卖得多，拉高了均值。
买方市场的标志是库存。5.9 个月的库存意味着按当前成交速度，把在售房源卖完要近半年；成交与新挂牌比 34.7%，低于 45% 至 65% 的平衡区间。挂牌成交价比 96.9%，说明砍价空间有限但存在。中位在市天数 34 天，比一年前多 5 天。定价合理的房子仍在两周内收到报价，挂高了的房源则会拖到一个月以上，随后被迫下调。
分区的价格差得很大
伦敦北区平均价 704,858 加元、基准价 613,000 加元；南区平均 608,872 加元、基准 550,400 加元；东区平均 456,814 加元、基准 432,300 加元。东西两区的价差接近 25 万加元。周边市镇更贵：米德尔塞克斯中心平均 850,213 加元，圣托马斯平均 544,865 加元。通勤距离与学区是主要溢价来源，而非房屋本身的新旧。
按房型看，独立屋基准 600,700 加元，两层独立 648,100 加元，联排 421,500 加元，公寓 317,100 加元。预算在 45 万加元上下的买家，实际选择集中在联排与东区独立屋。
买一套房的总支出怎么算
以 60 万加元的成交价为例：首付按自住最低 5% 计算，50 万以内部分付 5%、超出部分付 10%，合计约 3.5 万加元。首付低于 20% 须购买按揭违约保险，保费按贷款额比例计入月供。省土地转让税按分级累进，60 万加元的房产大约在 8,000 至 9,000 加元区间；首次购房者可申请最高 4,000 加元的省级退税，实际支出可减半。
律师费与产权登记常见 1,500 至 2,500 加元，验房费 400 至 600 加元，产权保险约 300 至 500 加元，调整费用（地税、水电预付部分的分摊）视交割日而定。
把上述项目加总，60 万加元的房子，交割当天除首付外还要准备约 1.5 万至 2 万加元现金。只按首付准备资金，是最常见的预算失误。
贷款审批看的是压力测试利率
银行按合同利率加 2 个百分点、或不低于 5.25% 的较高者测算还款能力。利率下行时，压力测试利率未必同步下降，可贷额度可能低于预期。新移民没有本地信用记录时，部分银行接受"新到加拿大"专项产品，要求更高首付（常见 35%）并核验境外资产来源，审批周期也更长。
产权核查要看哪几项
产权调查由律师完成，重点看三处：所有权人是否与卖方一致、是否存在抵押或留置权、是否有地役权或限制性条款。共管公寓还要调取物业状况证明，核对储备金与特别摊派记录。
测绘图与实地是否相符要单独确认。加建的车库、阳光房、地下室单元若无许可，交割后可能被要求整改，费用由新业主承担。
分区用途与未来规划要查市府网站。隔壁空地若已批建高层，采光与转售价值都会受影响，这类信息在挂牌资料里通常不会写。
最后是租约。安省的租约随房产转移，带租客的房子交割后不能随意终止租约，自住需求要提前确认是否符合收回条件。
每年要掏的持有成本
地税按评估价值计征，伦敦市的综合税率约为评估价的 1.1% 至 1.3%，一套评估 55 万加元的独立屋，年地税大致 6,000 至 7,000 加元。
房屋保险按重建成本与地区风险定价，独立屋常见每年 1,200 至 2,000 加元；水电燃气合计每月 200 至 350 加元，冬季取暖费明显更高。
维护费用按房价 1% 估算较为稳妥，房龄超过 30 年的独立屋还要预留屋顶、暖炉、窗户的更换预算，单项动辄上万加元。
自住与带租约买法差别很大
自住最多可贷房价的 95%（须买违约保险），出租房则最低首付 20%，且拿不到违约保险。同样的房子，两种用途的现金门槛差三倍以上。
带租约买下后，租金收入并非全额算作还款能力。银行通常按租金的一半至全额计入，有的银行选择冲减支出而不是增加收入，两种算法下可贷额度能差出十几万加元。
伦敦的学生租赁市场是本地特色。西安大略大学与范莎学院周边，同类房源租金比全市均价高 15% 至 25%，但空置风险集中在暑假，全年现金流要按 10 个月租期来算。
转售时的税务处理也不同。
自住房可申请主要居所免税，出租房出售时增值部分按资本利得计入收入，其中 50% 需要纳税，且出租期间不能就同一时期申报主要居所免税。
看房时必须现场确认的五件事
供暖方式。电暖与燃气暖的运行成本差距明显，一套 1,800 平方英尺的独立屋，燃气年支出约 1,200 至 1,600 加元，全电暖可能翻倍。
地下室是否渗水。看墙角水痕、地面返潮、除湿机是否常开，老房子还要问排水泵与回填层情况，修复费用常在 1 万加元以上。屋顶与窗户的年份。沥青瓦寿命约 20 至 25 年，更换一套独立屋屋顶约 8,000 至 15,000 加元；窗户若为双层旧铝框，逐扇更换的成本容易被低估。
配电容量与管道材质。60 安培的老配电盘无法支撑电车充电与热泵，升级到 200 安培需要申请电力公司增容，周期数月。
最后核对实际面积与产权边界。挂牌面积常含地下室与车库，与市府登记的建筑面积不一定一致；围栏位置若与测绘图不符，属于需要律师介入的边界争议。
哪些人不适合现在入手
工作尚未稳定的新移民不宜急买。
伦敦的租赁市场相对宽松，一居室挂牌租金约 1,660 加元、两居室约 2,070 加元，先租一年摸清通勤与学区，比仓促买入更划算。
资金主要来自境外、又无法说明来源的买家，会在反洗钱审查环节卡住。银行要求提供至少三个月的资金流水与完税证明，临时拼凑的赠与款很难通过。
常见误解是"买方市场就该压价两成"。当前挂牌成交价比为 96.9%，砍价空间大致在 3% 上下，盲目压低报价只会被直接忽略。
地税评估价可以申请复核
地税按市府评估价值计征，评估由省级评估机构统一完成，通常每四年更新一次，期间按年度微调。评估价与市场成交价不必一致，出现偏差属于常态。
若认为评估价明显高于同区同类房产，可以向评估机构提交复核申请，附上可比房源的成交记录与房屋状况说明。复核免费，但只在评估更新年度开放窗口。
复核成功会降低税基，失败则维持原值。无论结果如何，这项操作都不影响房屋的产权与交易，属于持有阶段的常规动作。
资料来源
本文引用于：IRCC官网及canada.ca官方信息