核心结论
卖自住房不用交税，但必须申报。加拿大税务局从 2016 纳税年度起规定，只有申报并指定主要住宅，才能享受豁免；没申报就等于放弃这项豁免（加拿大税务局）。申报要填两张表：Schedule 3 与 T2091 指定表。全免的情况只需填 T2091 的首页，但表格本身不能省，逾期申报的罚款是每月 100 加元、上限 8,000 加元。
另一条更容易踩的规则是「一年内买卖」。持有不足 365 天就转手的住宅，利润按全额营业收入征税，主要住宅豁免不适用，亏损也不能抵扣，除非符合规定的生活事件例外。举个常见的账：买入 60 万加元、卖出 80 万加元，交易费用合计 3 万加元，账面利得 17 万加元。若全程自住且申报指定，应税金额为零；若只有一半年份被指定，豁免约一半，剩余部分的一半计入收入。
自住房卖了到底要不要报
要报。这是加拿大税制里少数「免税但仍需申报」的项目，很多人因为听说「自住房免税」就整笔漏掉，事后被追缴罚款。
申报的目的不是收税，而是建立指定记录。税务局要靠这份记录判断哪一年、哪一套房被指定为主要住宅，尤其是名下有多套房产的家庭。
如果当年忘了报，可以主动申请更正往年申报表。税务局在特定情形下接受逾期指定，但可能加收罚款，主动更正比被审计发现要轻得多。
不申报会怎样
直接后果是失去豁免，原本免税的增值部分被计入应税收入，加上利息与罚款，金额可能远超预期。
另一个后果是记录缺失。多年后卖掉另一套房时，无法证明哪几年指定给了哪套房，分配方案会被动，税负可能在同一家庭内部被放大。
豁免额度怎么算
公式是：资本利得 ×（1 + 指定为主要住宅的年数）÷ 持有总年数。公式里的「加 1」是为换房年份留出的重叠，允许同一年里两套房都被覆盖。
如果房子从买入到卖出每一年都是主要住宅，指定年数等于持有年数，加上那 1 年，豁免比例足以覆盖全部利得，应税利得为零。
如果中途出租过几年、或作为投资持有过一段时间，豁免按比例缩水，剩余部分按资本利得的 50% 计入当年收入，再按个人边际税率征税。
一户一年只能指定一套
「家庭单位」包括本人、配偶或同居伴侣、以及未成年子女，一年之内只能指定一套房为主要住宅，即使产权登记在不同人名下也一样。
这意味着同时拥有自住房与度假屋的家庭，必须逐年决定把指定给哪一套。决定依据是两套房在对应年份的增值幅度，增值大的那套优先。
部分出租怎么处理
整栋自住、只出租一个房间且没有结构性改造、没有申报折旧的，通常仍可视为主要住宅；一旦改造成独立出租单元，就要按面积或房间数拆分。
拆分后，出租部分对应的增值要单独计算，自住部分继续享受豁免。申报时要把售价与成本基数按合理比例分摊，用面积或房间数都行，关键是方法一致。
曾经申报过房屋折旧的，豁免可能受影响。折旧会降低成本基数，而且历史上申报过折旧的自住部分，处理规则更严格，动笔前最好先查清当年的申报记录。
一年内买卖的特殊规则
住宅转售规则针对持有不足 365 天的交易，把利润定性为营业收入而非资本利得。营业收入全额计入应税收入，且不能用主要住宅豁免抵掉。
判断按购买日与交房日计算，不是按挂牌日。5 月 1 日买入、次年 4 月 15 日交房卖出，间隔 349 天，仍然落在规则范围内。
亏损也不能抵。短期买卖亏钱的，这笔亏损被视为零，不能用来冲抵其他收入，这条比征税本身更让人意外。
哪些情况可以不受一年限制
规则列了若干生活事件例外：纳税人或相关人士死亡、家庭成员增加（生育、收养、接老人同住）、婚姻或同居关系破裂且已分居 90 天以上、人身安全受威胁、本人或家属重病或严重残疾。还包括符合条件的搬迁：新住处距新工作地点或学校比原住处近至少 40 公里；以及非自愿失业、资不抵债、房屋被毁或被征收。符合例外只是恢复按资本利得处理，不等于自动免税。能不能用主要住宅豁免，还要回到前面那套指定年数的计算。
资本利得怎么计税
应税资本利得等于售价减去成本基数与交易费用，再把结果的一半计入当年收入。成本基数包括买入价、购入时的税费与律师费、以及之后的资本性改造支出。
交易费用包括中介佣金、挂牌费、律师费、验房与贷款解除费用，这些都可以从售价中扣除，凭证要留好，审计时要看。
日常维修与资本性改造要分清。刷墙、修水龙头属于维护，不能计入成本基数；换屋顶、加建、全面翻新属于资本性支出，可以计入。投资房出售的税负还要按边际税率估算。以安省高收入段为例，资本利得的有效税率约 26.76%（2026 年省级与联邦合并口径），卑诗与魁北克的数字接近，阿尔伯塔约 24%。
自住转出租的时点很关键。改变用途当年可能触发视同处置，申报时要同时完成处置与重新认定两步，只报一半是最常见的漏项。
风险提示：非居民与特殊情况
非居民不能申请主要住宅豁免。2016 年 10 月 2 日之后的处置，非居民身份下即使房子一直自住，也不适用这项豁免，还要按非居民出售房产的申报流程处理。
信托持有的房产另有一套规则。个人信托的指定与计算方式与个人不同，涉及信托的案子需要单独核对，不能照搬个人申报的做法。
改变用途也要留意。自住改出租、或出租改自住，都可能触发视同处置，需要在当年申报，并在符合条件时作出相应选择，把税负往后递延。
申报流程与时间
在卖房当年的个人所得税申报表里附上 Schedule 3 与 T2091，随年度申报一起提交，截止日通常是次年 4 月 30 日。
同一年卖了两套曾作为主要住宅的房产，要分别填 T2091，逐年列明指定情况，不能合并成一张表。
资料要保存六年以上。买入合同、改造发票、佣金结算单、律师费收据，这些在计算成本基数时都要用，丢一份就可能抬高应税金额。
还有一个细节：多人共有产权时，每名共有人按各自份额单独计算利得与指定年数，不能只由一方申报全部。份额与出资不一致的，要在申报时说明，避免日后被认定为赠与或拆分交易。
引用来源
本文引用于：IRCC官网及canada.ca官方信息