核心结论
判断标准不是「有没有海外房产」，而是「指定海外资产成本合计是否超过 10 万加元」。超过就要在报税时附交 T1135 表格，申报期限与个人所得税申报一致，通常为次年 4 月 30 日（据加拿大税务局官方指引，2026 年）。漏报的罚款按天计算：25 加元一天，最低 100 加元、最高 2,500 加元；情节严重者按资产成本的 5% 处罚。自住的海外房产通常不属指定海外资产，出租或用于投资的房产则要申报。
海外房产要不要申报？
关键区分是「个人使用财产」与「投资性资产」。CRA 的规则里，供本人或家人使用的主要居所属于个人使用财产，不在 T1135 的申报范围内；一旦用于出租、持有待售或以投资为目的，就落入指定海外资产。
同一套房子可能两种属性并存。比如一栋两层住宅，自住一层、出租一层，出租部分对应的成本要计入申报范围，自住部分不计。这种拆分需要按面积或租金比例合理划分。
还有一种常见情形：房产在父母名下、由本人出资。产权不在本人名下，通常不需申报；但资金往来若构成赠与或借款，另有申报与记录要求。这两件事不能混为一谈。
10 万加元的门槛怎么算
成本口径与汇率
门槛按「成本」计算，不按当前市值。成本包括购入价、交易税费、后续资本性改良支出，按加元折算，汇率取交易日或年度平均汇率，一经选定应保持一致。
成本口径还有一处细节：贷款买房时，成本按购入价计，不按首付金额计。很多人只算了自己实际支付的现金，结果低估了成本，误判为未达门槛。
多套房产要合并计算。国内一套、东南亚一套，成本相加超过 10 万加元，就要整体申报，不能只看单套是否达标。
汇率折算的日期口径也要固定：购入成本按购入日汇率折算，年度末余额按年末汇率折算，两种口径分别用于不同栏目，不要来回切换，否则同一项资产在不同年度会呈现出不一致的成本。
门槛是「超过」，不是「达到」。恰好 10 万加元不触发申报义务，超过 1 加元就触发。实际申报时按成本明细逐项列出，不要求提供估值报告。
出租的房子怎么报？
租金收入属于全球收入，必须并入当年应税收入。可扣除的项目包括贷款利息、房产税、保险、维修、管理费与折旧，但折旧会把资产成本降低，影响将来出售时的资本增值计算。
非居民身份下的租金处理不同，涉及预扣税与申报选择，规则更复杂。已经落地成为税务居民的人，按居民规则申报即可。
租金收入的记录要求比想象中细。每笔租金、每项支出都要能对应到票据，跨年度的维修与装修还要区分资本性改良与日常维修，前者计入成本、后者计入当期支出，处理方式不同会影响出售时的税额。
租金为负（支出大于收入）时，亏损通常不能抵扣其他收入，只能结转到以后年度抵扣同类租金收入，或按规则抵减资本增值。这一点常被误以为可以冲抵工资收入。
卖房那一年要做什么？
出售海外房产产生的资本增值，一半计入当年应税收入。申报时要提供购入成本、出售价格、交易费用与改良支出，算出增值额。
曾作为主要居所的房产，可以申请主要居所豁免，但需要在申报时指定年份并填报相应表格。指定之后，该年度不能再对其他房产申请同一豁免，同一年度只能指定一套。
汇率选择也影响结果。购入时用一个汇率、出售时用另一个，增值额会随汇率变动而不同。CRA 允许按交易日汇率或年度平均汇率，但方法一经采用应连续使用，不能每年换着挑。
出售当年还需要在 T1135 中反映资产的处置。资产已不在名下，但处置发生在该年度，仍要按规则填报。
漏报会被罚多少？
未按时提交 T1135，罚款为每天 25 加元，最低 100 加元、最高 2,500 加元（CRA，2026 年罚款标准）。这是行政性罚款，与欠税无关，即使没有少缴税款也会被罚。
故意不报或情节严重，罚款可按未申报资产成本的 5% 计算，金额可能远高于前者。涉及虚假陈述的，还可能触发更重的处罚与刑事责任。
很多人到这一步才意识到，罚款本身金额不高，真正的成本是重新评估带来的补税与利息。利息按季度复利计算，拖得越久，总额越高。
除罚款外，CRA 可以重新评估过往年度。一般重新评估期限为三年，涉及未申报海外资产或虚假陈述的，期限可以延长。
主动补报还来得及吗？
可以走自愿披露程序（VDP）。在 CRA 主动联系之前披露，可能获得罚款减免甚至豁免，条件是补缴税款、利息，并满足「无故意隐瞒」等条件。
自愿披露分两类：一类针对未申报的信息（如漏交 T1135），一类针对未足额缴税。两类可以同时申请，但披露必须完整、真实，且在规定期限内完成补报。
披露材料要能说明三件事：资产是什么、为什么此前没有申报、现在如何补正。三件事说不清，减免申请容易被拒。
已经被通知审计或已启动调查后再披露，通常不适用减免。判断时点以 CRA 首次联系为准，而不是以自己决定补报的日期为准。
哪些人容易踩坑？
刚落地的新移民最容易出错。落地后成为税务居民的首个年度，全球资产都要纳入申报视野，很多人以为「资产在来加拿大之前就有，不用报」，实际规则看的是持有事实，不是取得时间。
第二类是只报租金、不报资产的人。租金报了，资产表却空着，系统比对后容易触发问询。第三类是把自住房与投资房混在一起的人，全部不报或全部报，两种做法都不准确。
三个常见误解
误解一：以为 10 万加元是「资产增值超过 10 万」。门槛看的是成本，不是增值。误解二：以为自住房一定不用报。自住房不属指定海外资产，但如果部分出租，出租部分要单独考虑。
误解三：以为不汇入加拿大就不用申报。申报义务与资金是否入境无关，只与持有事实和成本金额有关。
自查清单
报税前按下面五项逐条核对，能避开大部分常见错误。
- 名下海外房产的成本合计是否超过 10 万加元（按加元折算）
- 是否有出租、待售或投资性质的房产未列入
- 租金收入与可扣除支出是否逐项记录并保留凭证
- 当年是否有出售，资本增值与主要居所指定是否处理
- 往年是否有漏报，是否需要考虑自愿披露
数据来源
本文引用于：IRCC官网及canada.ca官方信息