核心结论
加拿大的「空置税」不是一项税，而是三层叠加的税制：联邦层面的未充分使用住房税、省级的投机与空置税、以及部分城市自设的空置房税。三者针对的对象、申报时间和税率都不一样。
其中联邦那一项已经取消，自上个年度起不再需要申报、也不再缴税，但开征后的前三个年度的申报义务仍然存在，欠报的最低罚金照旧适用。
问题一：加拿大的空置税有几种？
分三层。联邦层面对非居民持有的空置或未充分使用住宅征收年度税；卑诗省对省内特定区域的房产征收投机与空置税；多伦多、温哥华等城市另有市级空置房税。三层分别由联邦税务局、省财政部门和市政机构征收，申报入口各不相同。
问题二：联邦的未充分使用住房税现在还要申报吗？
不需要。相关立法修订后，自上个年度起该税不再征收，也不再要求提交申报表。
这一变化适用于上个年度及以后的各个年度，此前已经完成的申报不受影响。
问题三：开征后前三个年度的申报怎么办？
这三个年度的申报义务与缴税义务仍然有效。当时应当申报而未申报的业主，可能面临最低罚金，个人为 1,000 加元，公司为 2,000 加元，即使当年没有应缴税额也同样适用。补报的通道仍然开放，具体处理方式需要与税务部门确认。
问题四：联邦税取消前它是怎么计算的？
按房产评估价值的 1% 计算，乘以业主的持有份额。征税对象以非加拿大公民、非永久居民，以及部分由境外持股的公司、合伙与信托为主。
加拿大公民或永久居民以个人名义直接持有住宅时，属于排除在外的业主，原本就不需要申报。
问题五：卑诗省的投机与空置税是怎么规定的？
这项税针对在卑诗省指定区域内持有住宅、但不在当地缴纳所得税达到一定门槛的业主。税率按房产上一年度 7 月 1 日的评估价值计算：外国投资者与卫星家庭适用较高一档，本地居民适用较低一档，两档税率都按年度调整过。征税范围覆盖大温地区、菲沙河谷、首都地区、中奥肯纳根与纳奈莫等区域，温哥华岛以外的多数岛屿不在范围内。
问题六：省级税的申报与缴款截止时间是什么时候？
申报按年度进行，业主须在次年 3 月 31 日前完成在线申报并主张适用的豁免。
若没有可用的豁免，应缴税款须在次年 7 月的首个工作日之前缴纳。多位业主共同持有时，每位业主都要单独申报；持有多套房产时，每套房产单独申报。
问题七：不申报会有什么后果？
未完成申报时，税务部门会按较高一档的税率直接评定，不区分业主身份，也不考虑是否本来符合豁免条件。
这意味着本来可以免除的部分会因为漏报而产生实际税负，同时还可能附带利息与罚金。
问题八：哪些情况可以豁免？
- 自住的主要居所，符合居住时长要求。
- 符合条件的长期出租房产，租期达到规定的最低月份数。
- 因房屋翻新、疾病或者婚姻状况变化导致的空置。
- 部分业主可申请不可退还的税收抵免，用于降低应缴金额。
问题九：市级空置房税与省级税是一回事吗？
不是。市级空置房税由市政府自行设立与征收，税率、申报时间和豁免条件都由该市规定，与省级税并行，不能互相替代。同一套房产可能同时需要向省和市两边申报，漏掉任何一边都可能产生额外成本。
问题十：非居民出租房产的预扣税是多少？
非居民出租加拿大房产时，租金按毛额的 25% 由租客或物业管理方预扣并上缴。按毛额计税会忽略贷款利息、物业税与维修等支出，因此可以申请按净租金预扣，前提是在每年 1 月 1 日前或首次收租前提交申请并获得书面批准。
获批后仍需按年度提交所得税申报表。
问题十一：出售房产时需要注意什么？
非居民出售加拿大房产时，需要在交割前向税务部门申请合规证书，否则买方会被要求预扣房款的一定比例并上缴。证书的申请会涉及资本利得与预扣金额的核算，时间安排上应尽量提前，避免因等待证书影响交割。
问题十二：外国买家禁令与空置税是同一件事吗？
不是。外国买家禁令限制的是特定人群在加拿大购买住宅的资格，属于对购入环节的限制，并设有豁免情形。
符合条件的工签或学签持有人以及永久居民不受该禁令影响。空置税针对的是持有环节，两者在适用对象与发生时点上都不同。
把两者混为一谈，容易在购房前做出错误判断。购房前应当分别核对购入资格与持有阶段的税负。
问题十三：加拿大公民或永久居民需要担心空置税吗？
需要区分层次。联邦那一项原本就把以个人名义直接持有的公民与永久居民排除在外，且现在已经取消。省级与市级的税则以房产是否实际居住或出租为判断标准，与身份无关，公民也可能因为房屋长期空置而落入征税范围。通过公司、信托或者合伙名义持有的情况尤其要注意，这类持有结构可能被认定为受影响的业主，即使受益人本身是公民。
问题十四：想减少相关税负，哪些做法是合规的？
合规的路径集中在证明实际使用状态：把空置房屋投入长期出租并保留租约与租金流水，或者确保自住的居住天数满足豁免要求。翻新、疾病等特殊情形也可以主张豁免，但需要保留对应的记录。
需要避免的做法包括以虚假租约或虚假自住申报来规避税负。这类行为一旦被核查认定，后果远高于税负本身。所有申报依据的证明材料，建议按年度归档保存。
数据来源
数据来源：IRCC官网及canada.ca官方信息